foto: D. Carnegie
D. Carnegie, som idag äger de 1 528 lägenheter i Husby som Svenska Bostäder sålde ut 1998, har på kort tid seglat upp som Sveriges största ägare av hyreshus i miljonprogramsområden. Klipp görs på höjda hyror efter renovering.
Bolaget, som på ett och ett halvt år har tredubblat sitt innehav av lägenheter i Stockholms län, hyllas också som årets börskomet av affärstidningarna sedan det våren 2015 noterades på Nasdaq-börsen.
Klippen görs på att köpa upp och snabbrenovera bostadshus i slitna förorter, medan fattigdomsfällan slår igen bland de lågavlönade hyresgäster som får betala kalaset med dramatiskt höjda hyror.
D. Carnegie har på bara ett år lyckats fördubbla aktievärdet. ”Lönsam affär att renovera förorten”, konstaterar en braskande rubrik i Affärsvärlden (nr 50 2015). ”Låga räntor och en stekhet bostadsmarknad har gynnat fastighetssektorn och här väljer banken D. Carnegie & Co”, skriver SE-banken. ”Bolaget har nu fått upp ångan i renoveringarna av miljonprogrammen… När vinster återinvesteras i renoveringar och hyreshöjningar blir hävstången stor. Bolaget har också lågt värderade marktillgångar i Stockholm”, rekommenderar Dagens Industri.
Huvudägaren, investmentbolaget Kvalitena, som i sin tur ägs av det nederländska holdingbolaget Dorco International BV och som i sin tur ägs av Kvalitenas grundare Lars Andersson, gjorde därför ett mäktigt klipp när en tredjedel av aktierna nyligen såldes till det amerikanska riskkapitalbolaget Blackstone.
Missnöjet bland de husbybor som ska betala en stor del av kalaset har länge grott med ett tilltagande förfall i den del av Husbys bostadsbestånd som har privatiserats och bytt ägare eller förvaltare sju gånger sedan 1998, samtidigt som de har sett ett mycket mer ambitiöst program för upprustning inledas i Svenska Bostäders kvarvarande hus och gårdar med 2 406 likadana lägenheter.
Nu ökar oron än mer sedan många hyresgäster har börjat få upp ögonen för hur D. Carnegies plan på att råna dem in på bara skinnet med rena ockerhyror efter hafsigt utförda renoveringar ser ut.
”Nu vill alla göra klipp på miljonprogram”, konstaterade också DN förra året i en artikel om D. Carnegie. Bolagets framgångsrika affärsmodell är precis som tidningen skriver ”att köpa lågt värderade bostadsfastigheter med stort upprustningsbehov i miljonprogramsområden billigt, rusta upp, höja hyrorna och snabbt öka värdet på fastighetsbeståndet”.
D. Carnegie försöker också medvetet begränsa hyresgästernas protester genom att i stort sett bara renovera tomma lägenheter sedan någon har flyttat ut.
På en fråga i Fastighetsnytt om det är rimligt att höja hyran med 50 procent svarar D. Carnegies vd Ulf Nilsson att ingen tvingas.
– De som betalar den högre hyran gör det frivilligt. I de områden där vi har gjort på det här sättet i två, tre år ser vi dessutom att nästan alla nyrenoverade lägenheter hyrs ut till våra egna hyresgäster som bor i orenoverade lägenheter, och som alltså högst frivilligt betalar den högre hyran fast de redan har ordnat boende. Vi stimulerar detta genom en intern kö för att vi vill få fler lägenheter att renovera. De som inte har råd med den högre hyran bor helt enkelt kvar.
Det är ett cyniskt sätt att profitera på bostadsbristen och avsiktligt eftersatt underhåll.
Enligt de hyresgäster i Husby som förra veckan deltog på RS öppna möte om bostadseländet pressas de att acceptera renoveringar till skyhöga hyreshöjningar eftersom det är omöjligt att förmå D. Carnegie att gå med på nödvändigt underhåll. Istället hänvisas de boende till den interna byteskön till de lägenheter som upprustas när någon flyttat ut.
Det skulle enligt en man som samma dag hade frågat D. Carnegie om villkoren betyda en hyreshöjning från drygt 6 300 kronor i hans trea på 82 kvm till en likadan upprustad trea med en hyra på 9 670 kronor, det vill säga en hyreshöjning på mer än 50 procent!
D. Carnegies börsvärde bygger på målsättningen att hela beståndet på detta sätt – lägenhet för lägenhet – rustas upp till nyproduktionsstandard på bara tio år. Det verkar ganska omöjligt med tanke på att väldigt många helt enkelt inte kommer att ha råd. D. Carnegie kräver också enligt DN tre gånger årshyran i hushållsinkomst och fast arbete för den som flyttar in.
Flera hyresgäster vittnar också om mycket illa utförda renoveringsarbeten, där till exempel färg har lossnat, kontakter suttit löst, diskbänkar lutat så att vatten rinner ned på golvet och bulor uppstått i lagda golvmattor.
– Det är katastrofalt illa utfört arbete, säger en av dem vi har talat med.
Jämfört med de grundliga renoveringar och ombyggnadsarbeten av hus, lägenheter och gårdar under 6-8 månader som Svenska Bostäder genomför i exakt samma sorts hus byggda i samma veva är det ett dåligt skämt av D. Carnegie att tala om nyproduktionsskick när det gäller de lägenhetsrenoveringar under 6-8 veckor som D. Carnegie utför med billiga material från Kina och i många fall illa utförda arbeten.
Ända är de hyreshöjningar som genomförs av D. Carnegie dubbelt så höga i ett slag som de nog så tunga hyreshöjningar på 24 procent som genomförs av Svenska Bostäder utslaget under tre år.
För RS i Husby är detta en skandal som kräver bredast möjliga motstånd med krav på upprustning utan profitörer. På det öppna möte som RS höll förra veckan bildades en kampanjgrupp för vidare planering om hur kampen för upprustning kan föras.
RS kräver:
- Omedelbart underhåll utan hyreshöjningar.
- Stoppa alla hyreshöjningar genom energieffektivisering och stopp för profiterande fastighetshajar och statlig skattediskriminering.
- Demokratisk planering för bostadsbyggande, underhåll, upprustning och klimatanpassning under kontroll av de boende.
- Släng ut bostadsprofitörerna.Bostaden ska vara en social rättighet där flerfamiljshus övertas och ägs kommunalt eller kooperativt, inte en handelsvara.
- Bankerna och de stora byggbolagen ska vara ägda av samhället. ■
Så här rånas hyresgästerna:
• Var fjärde hyreskrona till privata fastighetsbolag i Stockholm är ren vinst, enligt Hyresgästföreningen.
• Efter ofta hafsigt utförda renoveringar en lägenhet i taget sker dramatiska hyreshöjningar med 40-60 procent när någon har flyttat ut hos fastighetshajar som D. Carnegie.
• Byggbolagen och bankerna bromsar byggandet för att pressa upp priserna och göra feta vinster.
• Sedan 2011 ska även Allmännyttan drivas mer ”affärsmässigt”, även om det rödgrönrosa styret i Stockholms stad har stoppat de stora vinstöverföringar på 5,7 miljarder under 2011-2013 som har beskattat hyresgästerna bakvägen.
• Sedan 2011 när även Allmännyttans normerande roll har försvagats har pressen för successivt högre ”marknadshyror” ökat ytterligare.
• Hyresrätterna diskrimineras med nuvarande regler för skatter och subventioner på ett sätt som gör det så mycket som 2 000 kronor per månad dyrare per 100 kvm att bo i en hyresrätt än i ett småhus eller i en bostadsrätt, enligt Hyresgästföreningen, SABO och Fastighetsägarna i Sverige.
